你认为未来的房价会降下来吗?

一、前几天，有朋友问我，现在房贷利率降了好几次了，现在买房可以吗？

我给他说，以史为鉴，可知兴替。这事儿看日本就知道了。

我之前说，我对中国经济未来十年都不看好，楼市呢，就更加不看好了。

中国楼市集金融泡沫、地产泡沫、债务泡沫三大泡沫于一体，当泡沫开始破裂的时候，直到泡沫结束前，一般都是刹不住车的。

多米诺骨牌的第一张牌已经倒了，其他的牌倒下只是时间问题。

现在买房一定不是最佳时机，不想当大冤种且可以等的兄弟可以在以下3个节点落地之后，再考虑买房的事：

1.人口负增长的利空兑现； 2. 美元加息周期结束；3.房产税落地。

我个人觉的我们的经济未来的发展大概率会日本化，确切地说是大号但低配低收入版的日本化（通缩-停滞-低利率）。

别看天天说人家日本失落的XX年，真要走人家这路线，我们还不够资格。

毕竟日本是正儿八经的一线发达国家。

我们这的收入水平，也就北上广一带能和人家追一下，其他地方都是妥妥的拖后腿。

何况人家日本的高科技产业和科技专利水平远超中国，他们能吃到的肉我们吃不到，他们挨的打我们却更狠。

所以我说更可能是巨大号低配版的日本化。

具体的状况很可能是滞涨，因为我们的财政其实是最擅长印钱放水的（别以为我们前两年一直抨击美帝印钱，自己就是白莲花了其实我们印得一点都不少）一般不会直接通缩。

但资产负债表紧缩加存量经济消费萎靡，关键我们的操盘手们到现在也不肯直接发钱，所以印钱也变成了推绳子就很头疼。

也就是同时遇到通缩和通胀的两种问题：物价通胀，收入通缩，国际大宗商品通胀汇率贬值，国内经济通缩。

滞涨的话是基本无解的，因为两头都是问题，一种政策最多只能应对一边，另一边就会更严重。

走出滞涨要靠生产力进步，产业升级，有新的蛋糕分才行。

现在这样争夺存量内卷肯定是不行的，但我们的操盘手们现在可能也是债多不愁，或者只能照顾到现状，根本无心解决未来。

最近看到中国的高新技术投资是在严重下滑的，这点很让人担忧我们的未来发展。

二、既然经济具有参考性，楼市也就有很大的参考性，看看我们中国和日本的房价轨迹：

1，几年前，我在日本旅居，从大阪，到名古屋，到横滨，到东京，中间还住了一晚富士山，其中日本的房价我觉得很有意思。

2，和一个中介聊天，三天前600万出了一套房，房东是在1988年花了4000万买入的。（三十五年，跌了多少大家自己算）

3，日本80%的地方，房价没有回到泡沫高峰。

4，日本走过的轨迹，非常值得中国去研究，借鉴，历史不会重复，但韵律恰又相同。

5，东京的新宿、涩谷，目前房价和泡沫时期差不多。（副一线城市）

6，东京的港区、中央区，房价却早已超过泡沫高峰期30%左右。（一线城市）

7，朋友的岳父母一家，在1989年买了一套房花了8000万日元，如今能卖4000万，在横滨。（三十四年，跌了50%）

8， 东京的郊区，墨田、足立、北区等，房价再也不会回到泡沫巅峰时期。（三四线城市）

三、现在房地产属于秘不发丧，汽车属于大甩卖，结婚率属于直接躺平，各大民企也不着急现金流，现在除了小额贷，没有放水空间了。

人民币的贬值，看的不是东西的涨价，是看放贷情况

水，你放不出去 就是大米涨到10块钱一斤，也没用

有本事就放地里烂掉，涨价不是你想涨就能涨的

不能放水的时候，强行拉高整体物价的后果没人能承担

所以贬值是不是越来越快，你盯着放贷就可以了

贷款利率下降，就是放不出去

贷款利率上浮，就是放得很爽

所以利息越降越要存钱，利息越涨越别存钱

现在稳定赚钱的投资，普通人是碰都碰不到了

那都是周公子和北极鲶鱼玩的东西 贷款都靠它们了

四、目前只要一直关注二手房的都知道，现在只是跌倒了2020年的房价，甚至都没有到2019年。

然而一堆人说现在跌到位了，要知道2016年的房价是5000-6000元每平，现在还是17000元每平。

现在只要有一个城市降房价，另外的城市就会纷纷跟上，但是降价了并不等于我要买房。

如果房价突然降低一半，会发生什么？

在业主手里降一半叫软着陆，在开发商手里手里降一半叫硬着陆。

五、上一辈人自己造的孽，挖的坑，发疯一样的集体炒房，终于把房价炒到了一个不属于他的高度，现在想让后边年轻人接盘，自己套现离场。

甚至有个别人还想坐拥资产稳吃红利，指望靠房养老，只能说自己挖的坑自己填，击鼓传花，自己做好最后一棒的心理准备，别指望年轻人给你们买单。

现在房价慢慢降低后，反而怪现在的年轻人还是选择不买房，这个问题就问的很奇葩，年轻人做错了什么？至于盯着年轻人买不买房不放吗？

a股跌了这么多，为什么你不去抄底呢？

想要知道现在的年轻人为什么不买房，首先要弄清楚几点，为什么要买房？是为了结婚，还是为了孩子上学？

是为了有个家，还是在外奔波多年想把挣的钱换成不动产，这样心里踏实。

是觉得钱存着只会贬值，听别人说买房能跑赢通胀，选择买房，还是有钱了想改善居住条件。

搞懂供需关系，才能知道问题的本质。

房地产火热了这么多年，买得起的早就买了，买不起的你说破天也买不起。

说是开始降价了，我举个例子，茅台一股200时，大多数人还能买得起，一手无非就2万块，等逐步炒到2000一股时，并不是所有人都能掏出20万买一手。

哪怕茅台后面它逐步跌到1500，买得起的人也寥寥无几。

而且以前房价不高的时候，大家其实也没有很喜欢买房。

拿股市举例，股市横盘的时候，其实没有太多人喊着买股票，只有上涨的时候才会买，有个词叫涨价去库存。

为什么一直涨价人们就会买呢？因为担心现在不买，以后就买不起了。

至于不涨价了或是开始降价了，那就更不用着急了。

有的人总是说刚需，其实大部分你以为的刚需根本不是刚需，结婚非常需要一套房吗？

其实不是，当你卡里有200万的时候，你说打算等房价低跌再买，我相信没有几个丈母娘会反对。

为什么一定要不断鼓吹年轻人要买房呢？因为那是有人想给年轻人套上枷锁，让年轻人被拴住。

有人会和你说，年轻人，你要学会吃苦，学会奋斗，那样才能改变人生呀，只要你能吃苦，会吃苦，那你就有吃不完的苦。

还有人会说，那你对社会有什么贡献呢？

可是我都穷成这样了，不去犯罪就是对社会最大的贡献了。

从小我们就被教育要为他人着想，要为大局着想，要懂得维护集体利益，可企业怎么不为大局考虑下，取消加班，多加点工资呢？多创造点就业岗位，为国分忧呢？

资本家们怎么就不能着想着想自己少赚点？达者独善其身，却怪穷者不兼济天下

一直以来告诉我们的观点，真的是为我们好吗？

还是更方便压榨我们，把我们变成温顺的绵羊呢？

更何况，房子上涨本身就有泡沫，现在下跌了，泡沫背后的谎言也戳破了，但泡沫还没挤出来，以前击鼓传花，大家都被迫上车，现在没有击鼓了，自然是慢慢挑慢慢选了。

最近这几年估计也是房企最难熬的，你买他们的房，烂尾的几率也是最大的，起码等到泡沫清掉了，没钱的房企倒了再去买房，价格也好，安全性也好，都会更有保障。

没有人是愚蠢的，大家都愿意等一个周期，以前没赶上房价上涨热潮的，至少也该聪明一点，避开这一次房价下跌寒潮，不然就真是良言难劝，该死的鬼了。

等一等，缓一缓，首付变全款，等房子去掉炒作和投资这一类杂七杂八的功能，回归其本质的居住功能之后，我想年轻人才会出手买房。

在国家的调控之下，房产的泡沫会渐渐的消失，房地产市场会渐渐的回归冷静，国家也希望房地产最后来一个软着陆，而不是像日本一样搞出一个失去的多少年，而且年轻人还年轻，年轻人也等得起。

六、很多做房地产生意的朋友，还有一些手里存着房子的人们都在盼着美国减息，他们相信只要美国减息，我们这边就会放水，从而使我国房价再次上涨。

我要告诉大家的是，别再等了，我们已经放了很多水了，未来我国房价涨与不涨，与美国减息无关。

今天就直截了当的说一说，前些年房地产业为什么会成为我国的经济支柱，以及以后房地产业将会走向何方。

现在随着美国降息的消息越来越多，竟然还有人宣传只要美联储降息，我们的房价就会又迎来新一轮的上涨。

这些大忽悠的目的非常明确，就是在糊弄还没有上车的人们，赶紧贷款买房。

我提醒大家，不要上涨，除非刚需，否则10年内都不要再投资房产了，因为房地产业的使命已经结束了。

一个国家为什么要在某一个阶段把房地产作为支柱产业？

一个国家从农业社会向工业社会发展，需要很多的钱，那么这些钱从哪里来呢？

从历史上其他发达国家的经历来看，欧洲的老牌发达国家是用大航海去掠夺其他国家的财富，剩下的后发发达国家，比如日本、韩国，包括美国的大部分地区，他们实现工业化的起点都是先要搞一段时间的房地产。

韩国的汉江奇迹，日本的昭和时代，美国的美国梦时代等等。

为什么后发的工业国家都要先发展一段房地产呢？

前面说了，发展工业需要很多钱打基础，早期的欧洲列强可以用武力去抢，后来的国家没有机会再去抢了，就只能靠卖地筹钱了。

光秃秃的地没人买，于是就在地上盖上房子，并设法让房子变成金融产品，从而让人们把自己未来30年的收入都提前借出来买房。

这时候国家就筹集到了大量的资金，有长期规划的国家拿到卖房子的钱以后，就赶紧利用这些资金发展工业，促进本国产业升级，从而使自己的国家一跃进入发达国家。

美国、日本、韩国都实现了，没有长期规划的国家，把这些搞房地产筹集来的钱都发了福利，或者是挥霍掉了，没有用来提升工业产业，致使这些国家进入了中等收入国家陷阱，比如阿根廷、巴西、墨西哥。

说明白一点，房地产业就是一个扩债的产业，它有强大的扩债能力，正是因为这股强大的债务驱动，使得GDP一定会飞速发展，同时也会伴随各种产业的崛起，比如钢铁、水泥、五金、建材、家具、家电等等。

这些行业不仅提供了大量的就业，更重要的是承接了大量的放水。

一个企业效益好，就要扩大规模，就需要买地，需要贷款，从银行放贷的那一刻，水就已经放下来了。

企业拿到钱，盖房子、买机器、招员工、发工资，员工收入提高了，再去贷款买房，背上30年的房贷，房子卖得好，又会带动相关产业在发展。

房地产业在这个过程中，也承接了税务的载体，房税、地税等，从而掀起了一个看似完美的循环，形成了国家越来越有钱，城市建设日新月异，企业发展欣欣向荣，居民收入越来越高的假象。

但是，这个循环的基础是债务，当老百姓所能承受的总债务达到了上限，这个游戏就要结束了。

前几年房价之所以下行，本质上是老百姓的负债率已经被拉满了，大多数家庭的6个钱包以及未来30年的劳动剩余都已经被提前掏空了。

到2020年，中国居民杠杆率达到了62%，所以2020年也正是大部分城市房价见顶的时间。

这标志着我国用房地产筹集资金的时代结束了，中国房地产业完成了它的历史使命。

当然了，这个时候并不是说房地产业就完全都没有了，只是不能再作为国家的支柱产业，不能再作为主要的收入来源。

那么什么时候房子还能再涨价呢？

先说一个结论，不管美国减息还是加息，像之前全国各地房子都普遍涨价的局面，30年之内都不会在出现了个别地区、个别地段的个别事件，比如战争，比如美国崩盘，会有可能带来短期房价的波动。

正常情况下，在未来的10年内，房价都会是下行的趋势，原因很简单，就是房子供过于求。

我提醒大家，每个时代都有不同的赚钱风口，赔钱的都是那些曾经捡到过一只兔子，而后长期守株待兔的人们。

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