2024年7月,上海苏州房价下跌超过55%,对此你怎么看?

发布时间:
2024-07-12 13:35
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一、现在买房,就相当于:

1、1919年入宫当太监;

2、1945年加入伪军;

3、1949年加入国民党;

目前除非逼不得已,不要透支未来去买房子,当所有专家、所有政策都在劝你、引导你买房的时候,恰恰是最不该买房的时候;因为真正能够占便宜的时候是不会用大喇叭喊的,反而会劝你不要来。只有他们房子出不了手的时候,才会出台各种利好引导你接盘。

综上,只有当房子回归居住属性,取消了公摊和期房销售的时候,大家基本都不再讨论房地产了,就可以买房了。


二、昨天看到一个新闻,说是深圳的存量房贷利率不调整。

这个消息传来,深圳的存量业主可能有些破防。众所周知,近几年深圳的房价是一路下跌的,大部分老业主,应该都处于套牢的状态,在房价遭受损失的情况下,利息依然维持原利率,确实有些难以接受。

但这是没办法的事情,存量业主要下调利率减轻负担,可负担并不会凭空消失掉,只能是被转移。

也就是存量业主的负担降低诉求,是以其他人的财务损失为代价的。所以不可能找到所有人都满意的方案。

财务损失者表面看是银行,但背后的实质损失承担者,是存款人和银行股股东。因为贷款人的利息支付,一部分变为银行收入(进而变成银行股股东的分红),另一部分则变为存款人利息。

那么这几年哪些人在卖出资产回收存款和买入银行股呢?

我们的老粉丝都知道,这说的就是我们。我在2022年下半年就在知识星球不断提示高分红银行股的买入机会(至今银行股已大涨60%以上),又在2023年发多篇公众号文章建议卖房回收现金并持有存款。

持币和持债,本来就是对赌,赌输了就要求降低利率掀桌子,并非大丈夫所为。但我写这篇文章并非是要诉求我们持币者的利益,因为我知道,很多持债者也是受了不良媒体的“通胀论”忽悠而在高位接盘上了车,他们也是受害者。

大家原本都是兄弟。

在我们的知识星球会员中,其实也有很多持债者。

所以为了防止悲剧重演,我们这篇打算聊一些底层的东西。因为这个世界的本质,就是一个互掏口袋的游戏。用布林肯的话说,就是:

如果你不坐在餐桌上,就会出现在菜单上。

要么割,要么被割,零和!

我们回想一下,我们从小所受的教育,大致是,钱是拿来用的,人是拿来爱的。但到了社会我们却会发现。这个世界的运行规律,可能是反过来的。也就是,钱是拿来爱的,人是拿来用的。

那么说到用人,本质就是做局,你只要在这个局里,被抽血就是避免不了的事情。

举个简单的例子来说吧。

我们知道,世界各国都在鼓励消费,那么鼓励消费的背后真相是什么呢?

假设你是一个做桌子的木匠,一个月能做一张桌子,售价1万元,而你同村的小王是一个做椅子的木匠,一个月能做四个椅子,四把椅子的总售价也是1万元。那么你用一张桌子可以换小王的四个椅子,也就是你1人月的劳动换他1人月。

但事实真相却并非能让你这么如意的去交换,因为你卖出桌子和买进椅子的过程没有交税。

由于现代工业分工极为细致,你可能只是在生产桌子的工厂打工,那么真实的过程是这样:

你付出1人月的劳动,产出了一张桌子,卖出了1万元,然后公司缴纳1000多元的增值税,然后2000多元作为税前公司利润,剩下6000元作为工资发给你,然后你再缴纳个人所得税,最后获得5000多元。

而公司的税前利润2000多元在缴纳企业所得税后,剩下的作为公司净利润或投资扩产的资金。

也就是,当你产出一张售价1万元的桌子,你可以获得5000元,然后你用这5000元买下两把椅子,你同村的小王也能从这笔消费中获得2500元。

所以结论就是,你每消费别人1个人月的劳动产品,自己就必须支付双倍的劳动产出。

说到这里,鼓励消费的背后真相就很清楚了。那就是你在生产和消费的每一次循环中(收入和支出的循环),都在贡献着税收和企业利润。

当然,这也是合理的,因为税收取自于民用之于民,世界各国也都是这么做的。

如果普通人低欲望不消费,比如日本这种,那么生产和消费的循环就转不起来,税就很难收上来,导致日本政府就只能负债支出,于是日本政府的负债率几乎就是全球最高。

这当然是我们不愿看到的,为了国家强大,鼓励消费这个事情肯定是对的。

然而,虽然生产消费的循环有其合理性,但在这整个过程中,我们普通中产似乎都被对手盘当成是循环中的工具。

比如,你在公司,会被定义为劳动力,公司会有各种末位淘汰和绩效考核制度,来最大化你的劳动输出。

你在节假日,又被定义为购买力,商家又会有各种基于人性的消费诱导或是种草手段,去掏空你辛苦工作存下的劳动结余,给他们创造收入。

最后你刷个抖音休闲一下,你又被定义为短视频的完播率,你的注意力又被抖音卖给了广告。

这也就印证了我前面所说,在每个商业环节,钱是拿来爱的,人是拿来用的。你在每个环节,都会被当成工具被对手盘在商业利益中定义。

而你之所以跳不出来,是因为你在这个局里而不自知。当你懵懵懂懂的形成高消费和高收入的闭环,也就贡献了最大的商业利润和税收。

如果这个高收入来自轻松的投资套利,那不管如何消费当然也无所谓,但更多高收入打工人,其收入是背负着巨大压力靠996换来的。

我们知识星球的同学都知道,从星球的提问来看,资产几千万年入几百万的人非常之多,但我每次回答他们的问题,总有一种悲悯感油然而生。

如果问我这种悲悯感从何而来,那正是因为他们在这个循环中贡献了太多。

比如说,在一个互联网大厂,一个年入百万的中低层,要晋升为年入200万的中高层,是需要付出很多的。他要增加100万收入,那么最保守估计至少要多创造150万的产出(因为150万还要扣掉增值税和企业所得税才是公司利润),然后由于个税高达45%,他到手收入只能增加55万。也就是最多只能拿到其产出的30%+的收入。

一个炒房者赚1000万,扣除交易费可以拿到900多万。

一个炒股者赚1000万,几乎可以拿到全部的1000万。

可一个高收入打工人赚1000万,到手只有300万。

所以你看到胡润榜里,资产1亿以上有相当比例的炒房炒股者,但公司高管的比例,是接近0%。

因此,我常常觉得,对于打工人,100万以上的收入部分,相比他们多付出的劳动和压力,性价比是极低的。

当然,最要命还不是这里,而是他们所问的资产配置,房产大多是重要的组成部分。

但在京沪,一个单价10万的房子,可能建筑成本不到1万,剩下的9万都是土地出让金,银行利息,以及各种企业税。

也就是说,你买一个建筑成本100万的房子。

在北京需要花1000万,其中900万是税。

在杭州需要花500万,其中400万是税。

在成都需要花300万,其中200万是税。

如果土地是拆迁而来,那么正是你的高支付,造就了拆迁者的暴富。

如果在北京,支付900万的税必然要求你是高收入,而高收入必然对应着高个税。也就是900万的税后收入,可能就需要2700万的劳动产出(这还没算银行贷款利息)。

也就是说,你付出2700万产出的劳动,最后得到一个建筑成本100万的房子。如果这样还不能让你感觉到压力大和辛苦,那才是没有天理了。

那么,论述到这里,我要说的是什么呢?

那就是当你在互联网大厂做到百万收入的时候,继续职场发展只会让性价比急速降低。因为年入百万,你作为中层还可以上班摸鱼下班休息,但继续晋升上去,成为中高层后,你的劳动强度将被迫推向极致,你会完全没有自己的时间。但你换来的收入,却面临着最高个税税率的抽水。

所以在这个节点,你就必须要考虑去转换你的赚钱模式。变高税率的劳动收入为低税率的投资收入。把用付出劳动换收入,变为用判断力换收入。

因为随着年龄增长,你的劳动体能是下降的,但判断力却可以通过学习不断提升。

当然,还会有一种人。他们完全没有转变赚钱模式的机会。

是什么人呢?

就是那些在社会总体缩表,却依然在京沪负债买下高价房的那些人,他们必须在无风险,也就是依赖职场打工的情况下,完成这一支付。由于高房价所需的高收入,必然对应着高税率,他们的劳动支付,必然要远高于房价本身。

从这个意义上说,他们绑死了自己20年的人生,也失去了切换赛道的机会。

虽然他们对于社会的贡献,是巨大的,无论买房,还是工作,都进行了高税率的转移支付。他们也通过将自己的劳动强度推向极限完成了这一支付。

然而,正如布林肯所说,如果你不坐在餐桌上,就会出现在菜单上。他们结余下来的存量,在投资市场,却依然会面临豺狼环伺的局面。

因为在投资场,绝不是简单的,资产价格会随通胀和M2的增长而增长的。也绝不是简单的把钱换成房子就能保值抗通胀的。

持债人要稀释存款人的存款而获利,也是需要特定的周期和条件的。

因为说到底,持币或持债都只是手段,收割才是目的。

回到文章开头,为什么深圳持债抗通胀的业主在这两年会受损惨重。

如果我们把提高债务增持房产称为扩表(资产和负债端同时扩大),把卖房还债称为缩表。用我过去在公众号文章里写过的说法就是:

在他人扩表之前去扩表,我们就称之为抄底,在他人扩表之后才扩表,我们就称之为高位接盘。

反之,在他人缩表之前去缩表,就是高位套现,在他人缩表之后去缩表,那就是贱卖资产。

所以,如果你没有跟踪市场数据的变化,单纯的抱着买房持债能保值抗通胀的理论,被收割也就是必然的事情。

你所接触到的每一个的说法,都可能是故意让你看到的。

你看到的每一个看似有道理的说法,背后可能都隐藏着诡异的镰刀。


三、我们假设一个中产,25岁硕士毕业开始租房,那么从2024年硕士毕业倒推回去,今年毕业的学生应该就是1999年出生,当时的出生人口1900万+,而四年后的2003年就下降到1500万+,人数剧减20%左右。

也就是说,无论货币增速放缓,还是供给增加,又或是需求人口萎缩,似乎都指向了同一个结论。

那就是,租金下跌。

租金会直接影响到房价的估值逻辑。,资产怎么定价?

资产的价格,在于其未来所有现金流的折现。

换句话说,房产价格,在于其未来所有租金的折现。

而租金有两个要素,一个是租金本身,另一个就是租金增速。

我们假定,在一线城市,在租金维持不变的情况下(租金增速=0),4%租金回报是合理估值。那么也就意味着25年,我们可以通过租金拿回我们的房价本金。

但如果租金回报只有2%,25年我们可以拿回我们的本金吗?

这个取决于租金增速,当租金年均增长5%时,假设房价不变,25年后,租金回报会增长到6.77%。那么如果以这25年为整个周期,平均租金回报是在4%以上的,也就是25年可以拿回房价本金。

也就是说,2%租金回报的房价是否合理,取决于预期租金增长速度。如果增速为5%,则房价的性价比,反而高于那些4%租金回报,但租金不涨的房子。

这也是为什么过去20年,我们国家的租售比远低于发达国家,但房价还能持续上涨的原因,其根本原因在于我们的租金增速远高于发达国家(背后的逻辑在于居民收入增速很高)。所以算下来的房价反而比发达国家更具性价比。

但现在,这个租金增长预期没有了,我深深感受到了这种租金增长预期改变后的可怕。

这是不是也对应着,房产的估值,也要发生剧烈的变动了。


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