男朋友告诉我现在房价在下跌，结婚甚至婚后五年内都不一定买房怎么办?

你男朋友是你的福星，看清楚，现在买房首付降低到15%，这里面隐藏了一个财富秘密，为什么不是10%？为什么不是5%，偏偏是15%？

破解后你就会知道，原来一个看似简单的数字背后竟然有这么多的考量。

如果你没有解读出这个财富秘密，很容易在未来的房地产市场误判，导致财富蒸发。

预测一波，接下来半年内，全部城市放开限购，忽悠最后一批傻子接盘，尽可能把房子摊出去，然后主动刺破泡沫，房价大跌至跟老百姓收入基本匹配，观望者逐步入坑，然后立即开征房产税。

1、目前只要一直关注二手房的都知道，现在只是跌倒了2020年的房价，甚至都没有到2019年。然而一堆人说现在跌到位了，要知道2016年的房价是5000-6000元每平，现在还是17000元每平。

现在只要有一个城市降房价，另外的城市就会纷纷跟上，但是降价了并不等于我要买房。

如果房价突然降低一半，会发生什么？

在业主手里降一半叫软着陆，在开发商手里手里降一半叫硬着陆。

2、你们有没有想过，首付比例的设置不是随便定的，都是经过精心设计的。

比如说为什么我们原来把首付比例设置在30%？这并没有那么简单，实际上涉及到金融风险控制，我们一定参考了世界上大多数国家在房地产泡沫破裂期房价下跌的幅度，才最终定下了首付30%这个数值。

因为一次大的房地产调整，大多数国家房价都是整体跌幅在30%，要知道我们普通人买房都是需要向银行借的首付30%借70%。

只有当房价跌幅超过30%之后才会出现说房产的市值少于贷款总额的情况，一旦这种情况发生，就容易引发一些人停供，放弃继续还款，这样就会导致法拍房增多，金融机构开始出现不良资产的风险。

之所以一开始设置为30%，就是自以为30%这个安全线不容易破，但是现在感觉他们还是大意了，今年年初公布的全国二手房对比高峰期整体下跌23%，显然已经接近30%的安全线，他们有点急了。

3、在网上看到这么一段话，全当玩笑看看，轻点喷：

如果四五六线城市房价能回落至3000元/平方米，只需花费二三十万元就能购置一套房产，这将引发以下现象：

第一，人们将不再盲目投资房地产，而是将资金投入实体经济，实体行业将迎来新的生机。

第二，由于家庭负债减少，许多家庭将有条件生育更多子女，从而实现家庭幸福与社会和谐。

第三，年轻人拥有自己的房子后，将购买大量电器、家具和生活用品，从而刺激内需。

第四，年轻人没有了压力，将有更多时间陪伴家人和教育孩子，提高社会幸福指数。

第五，离婚率也将随之下降，家庭将更加温馨、充满意义。

这是“房价3000”的好处，不是“房价跌到3000”的好处。

崩盘的时候很多人可就真是：要钱没有要命一条了。

4、那么有什么办法可以挽救一下呢？

除了解除限购，降低利率，还有就是降首付。

继续把首付降低，拉更多的潜在买房人接盘，可以对抗这种风险，所以你就看到现在首付比例降为15%，但是重点来了，请记住，每次降低首付除了有对抗风险的作用，还等于加住了更多的风险。

请记住，首付降的越低，下一次再破位的难度越大，但是一旦再破位就风险越大。

我们可以参考老美的次贷危机，首付降为0后，哪怕房价再下跌1%，就等于负资产了，所以这种情况人们就更容易放弃房产，选择不还月供。

现在房地产的下行其实就是过去信贷支撑的反噬，简单理解就是居民收入跟不上房价上涨，那么可以依靠负债来支撑流动部分的价格。

比如你有30块钱，借70块钱，就可以促成100块钱的房地产交易，而房价增长10块钱，实际上只需要多3块钱自有资金就能促进10块的房价增长，而你隔壁的房子上涨了，自然也会认为自己的身价水涨船高，从而带动整个存量市场的估值上升，很多时候就是一种双重杠杆撬动的财富效应。

一旦价格涨不动，那么市场就会出现杠杆的反噬，比如高位购买的房子，30%首付加当时较高的利息，跌个10%，本金加利息损失就可能超过净资产的一半，如果跌的更多则可能成为负资产。

90年代的日本和08年的美国的大量不良资产实际上就是杠杆撬动下的净资产归零，乃至于负资产。尤其是财富效应下，一看开始跌了，大家都想高位抛售，本身就不存在的财富，一旦供给过剩，价格自然大幅下降，这也是各个经济资产泡沫破裂的正常现象。

5、关于日本房地产泡沫，我看了一些资料。

当年日本人和我们一样，年轻人也喜欢买房，大量的日本人在东京附近购房，到了房价巅峰的时候，东京可以买下整个美国。

后来日本房价开始下跌，和我们现在完全一样。房价跌了30%，很多日本人说："房价不会下跌了，日本是全球经济发达体，房价不可能大跌。"

很多日本人开始抄底买房，后来日本房价大跌80%，当年踊跃抄底购房的人消失了。

整个日本经济低迷了30年，到后面发现日本社会再也没有人谈论房子了，当年抄底购房的人全部消失了。

现在我们走的路和日本大体一样，再过10年，大家觉得大多数谈论房子的人会不会消失？

日本的房价轨迹：

①、几年前，狼叔在日本游完，从大阪，到名古屋，到横滨，到东京，中间还住了一晚富士山，其中日本的房价狼叔觉得很有意思。

②、日本走过的轨迹，非常值得中国去研究，借鉴，历史不会重复，但韵律恰又相同。

③、朋友的岳父母一家，在1989年买了一套房花了8000万日元，如今能卖4000万，在横滨。

④、和一个中介聊天，三天前600万出了一套房，房东是在1988年花了4000万买入的。

⑤、日本80%的地方，房价没有回到泡沫高峰。

⑥、东京的港区、中央区，房价却早已超过泡沫高峰期30%左右。（一线城市）

⑦、东京的新宿、涩谷，目前房价和泡沫时期差不多。（副一线城市）

⑧、东京的郊区，墨田、足立、北区等，房价再也不会回到泡沫巅峰时期。（三四线城市）

⑨、朋友一个朋友的父亲在泡沫时期1000万日元买了一套滑雪场的房子，前几年100万日元卖了，还要再交20万中介费。

⑩、日本房价何以当年崩盘，所有的解释都是扯蛋，所有的分析也是扯蛋，答案只有一个：1985-1990五年的时间房价暴涨了5-10倍，不崩才怪。

⑪、中国楼市会不会像日本一样崩盘，那得问过去5~10年中国房价涨了多少？涨了几倍？中国居民人均收入是多少？中国居民是否承担得起现在的房价？

⑫、所以，中国楼市的推演，不是日本化，但中国楼市未来的分化，一定是日本化的。

⑬、而对于日本来说，不管是失去的30年，还是房价大崩盘，还是负债大衰退，东京房价已经连涨19年了，早已经回到泡沫高峰期了。

6、2023年首尔房价暴跌30%，部分区域房价跌到40%，成交量更是暴跌70%，银行断供数百万人。

大量的房东因还不起钱，紧急出逃。留下的房客

走投无路，甚至选择轻生。

韩国房地产暴雷并不奇怪，不暴雷才反而比较奇怪。

因为韩国的全租房模式，就是一个巨大的雷。

韩国喜欢说这个全租房模式有上百年历史，但实际是一只到上世纪70年代，才迅速普及，成为韩国主流的一种租房模式。

所谓全租房，就是租客先按照房子市价的70%左右支付押金，然后可以免费住两年，两年后房东会把押金退还给租客。

这等于就是租客借钱给房东，房东以房子为抵押，而房东支付给租客的利息，就是“两年免租金”，然后这笔贷款在两年后归还给租客。

根据韩国保险公司的数据显示，20-40岁的租户占了全租房租户总数的70%。

所以，韩国年轻人很多就会跟银行贷款，来支付全租房的押金，然后免费住两年，租期到了再跟房东拿回押金，偿还银行贷款。

这样对韩国年轻人来说，生活成本更低，至少能住得起房子。

至于房东跑路的风险，很多年轻人在选择全租房的时候，也不是说完全不考虑。

所以，韩国还有一种保险制度，可以在租全租房的时候，进行投保。

一旦遇到房东跑路，无法退还押金的情况，租户就可以从保险公司拿回押金。

但问题是，这个保险费用也不低。

所以，租全租房的人，很多人就是奔着每月生活成本负担更低，如果还要另外去买保险，对不少人来说负担就没有小太多。

所以，并不是所有租全租房的人，都会去买保险。

这次会自杀的韩国年轻人，就是在租全租房的时候，没有买保险。

7、中国的租售比这么低是否正常？

对于当下的中国，非常正常。

过去的中国，是一个牺牲大部分人利益（主要是农民），成就小部分人利益（主要是城里人）的时期，是一个集中力量办大事，要有舍有得，让一部分人先富裕起来的时期。在过去一段时期，中国的贫富差距拉得很大，资源的集中度也很高。

导致了大部分的资金集中在少部分人手中，而大部分的资金和大部分的人又集中在少部分城市之中。

除此之外，因为欠发达、因为暂时不规范，因为一直在发展，所以各种投资渠道都没有打通，各种保障都不健全，最值得信任的，还是我们的gov。

这个时候什么最保值？

当然是房子，而且还必须是北上广等核心城市的房子，再限制也要买！房子后面还有户口，户口后面还有教育、医疗等各种稀缺资源。

越是大城市，人就越不断聚集，房价就越会高，至少大家都是这样认为。

这样的情况下，房价能不高么？

过去以及当下的中国，租房市场一直很小，真正有租房市场的城市，叔叔我细细算了一下，泱泱中华，只有22个城市算小有气候。

而全国大量的在租房源，又主要集中于一二线的8个城市之内。

除此之外，租房的法律，非常简陋，简陋到什么程度？

很多城市根本没有租房法律，北京和上海倒是有一些“租房办法”，但都是十年前的老黄历。

举个例子，甲醛超标，造成了大量租客的身体不适，可竟然没违法，消费者竟然还只能通过舆论曝光来维权。

而且房东想卖房了，是真的可以把租客赶出去，最多最多，给租客一个月的房租。不搬？喂，110嘛？

租房环境要多糟糕，就有多糟糕，所以大家都是能不租房，就不租房，一有钱一有资格，必然屁颠屁颠去买房。

剩下一群没钱没资格的弱势群体，最关心的，当然就是租金价格，而他们租金的决定因素，就是他们的工资。可是我们也都知道，在中国，高工资的人很少，毕竟不是每个人都像知乎er一样年薪百万，大部分人的工资也就月入一万。所以房租，是有上限的。

这样的情况下，房租能不低么？

两相结合，租售比，低，真的必须低了。

中国上一波奇迹式的发展，是全世界发达国家都把订单给中国做。现在，并没有外星人送来新订单，反而旧订单要开始撤离。

这时候，想复制过去十几二十年发展增速的，这个梦做得有点玄幻。

8、如何维系这种财富幻觉和降低抛售恐慌呢？

居民手里没有30块钱，供给端100块的房子还想不降价卖，那么只能增加杠杆比例。

30块没有，20块总有吧，20块也没有15块钱总有吧。

其实就是降低购房的门槛，增加居民杠杆来维系资产价格的安全，进而稳住整个市场的财富幻觉，400多万亿的存量房价，少量的变现都可能让这些资产大幅度折损，本身就是双重杠杆支撑下的货币幻觉罢了。

所以首付下降到什么分位是非常有技巧的，也就传递着他们认为我们的房价底线在哪里，也就是说房地产首付下探到什么风位，也就标志着未来的下跌空间能容忍多少。

比如，如果下探到0首付，就意味着拯救力度是100%，风险也无限大。

如果首付下探到15%，也就意味着救市的力度是85%，风险容忍再下跌15%。

这次我们设置在15%，也就意味着他们觉得再怎么样也绝不可能再下跌15%，同时也意味着如果真的再下跌15%，那就是第二次危机就彻底完了。

所以一个简单的首付比例调整给我们传递了明确的三个信号：

①、刚需不急，结婚也不要买，千万不能买，多少钱都不能买。

②、用海边渔民的话说就是：30mm网孔的网抓不到鱼了，那就换成15mm的绝户网！

③、下行期间，任何利好，都是出逃机会。

9、中国哪个年代的人最有可能成为最后一波房价韭菜？

从15年开始，房价涨了四五倍，那轮棚改货币化，涨价去库存炒房断子绝孙的钱都被赚完了，现在动辄几百万的房子，靠自己努力工作结得起婚成得起家的年轻人有几个？

再看看那么多烂尾楼集体停贷，你交了钱，还不一定能拿到属于你的东西。

地方拿了土地财政和税收，房地产商拿了购房款，银行透赚得盆满钵满，最后把年轻人一辈子的收入掏空，那你卖了人家东西也得给人家东西吧？可是整个地产链条上所有的体系都可以违约且不承受责任，最后就只有买房的人不能违约还不能申请个人破产。

而就在前几天，首付比例又降了，房贷利率又降了，换房退税也出来了，就连不动如山的公积金，也开始降息了，用行话来说，这算得上是百年难遇的政策底。

可市场就是不温不火，而且我估计以后房子只会越来越不好卖，为什么这么说呢？

你别看咱们国家有十几亿人口，这十几亿人里边，主要的人口结构都是50后60后

70后，光我爷爷奶奶，就生了8个，外公外婆，生了4个，那会儿流行多子多福，四五个兄弟姐妹都是常事，不然大家哪来这么多七大姑八大姨？

但说句不好听的，再过个20年30年，等50后60后这波人都走了，他们的房子，都会流到80后和90后手里，而到那会儿正好80后，90后的房贷也都还完了，当房贷还完了，说想卖一套改善一下生活的时候，你会发现身边人的情况是一样的。

每个人都是这样，手里没钱，只有房子。

而且我说的还只是普通人，房多的那另外单算，到那会房子你卖给谁？

记得我前几天刷知乎，有个哥们说他去年想买房，16800一平200个平准备交钱了，然后被他做房地产的姐叫住，他姐说叫他再等等。

然后到了12月份，销售给他打电话，变成16000……

然后到今年3月份，接着给他打电话，说“不高于16000”，还让他别声张……

年中又打电话，说15500以内，可以谈价格，还有各种优惠，甚至他觉得如果谈的好，15000以内都有可能……

对方依然告诫他，千万别声张……

这前前后后半年多时间，如果去年他买在最高点，16800一平，总价380万

那么到现在，15000一平，总价330万。

最少最少，也要多花50万冤枉钱。

这才半年，一辆宝马X5

就眼睁睁就被别人开跑了……

我听着都觉得喜感，那一代人是房价韭菜也很明显了。

所以现在我身边任何朋友想买房的，我都会劝一句，想清楚，别管房价涨跌，你要是真需要，买得起，就买，无所谓的事。但你要背了放贷去买，你得考虑清楚，你才二十多岁，你这是拿你最有潜力的二十年做赌注

10、为什么现在好多年轻人存不到钱买房。

其实不一定是因为我们年轻人懒不上进，不努力，而是因为这一切都是被设计好的，只是大家不知道而已。

有人专门设计了很多返贫的陷阱，让大家很难跨越这个节奏，就算你存了些钱，通货膨胀

也会让你的存款每年百分比的缩水。

而好不容易你辛辛苦苦工作了几年，有了一点点积蓄，又设计出房贷车贷，把你未来的几十年都掏空。你通过车贷房贷获得了车子，房子，你得意洋洋，却不知道你陷入了一个圈套。然后你就得每天早出晚归，忙到停不下来，你根本没有时间思考其他的东西。让你余生都只能是为了糊口，不能停下，且无翻身之日。

90%勤奋努力的人养活了10%不劳而获的人。而这90%的人存在的目的，就是为了帮助另外10%的人活得更好。然后这10％的人绞尽脑汁，不断的去设计各种规则来限制、控制90%的人。

富人的财富都来自于穷人的劳动，穷人越努力，富人就越富有，这才是所谓的勤劳致富。

11、有时候我也在想为啥要买房呢？

掏空了这些年的积蓄，给银行签了一张卖身契直至退休，如果没有中彩票或者发横财，余生都能看到最后了。

所以狼叔还是那句话，你要是真需要，买得起，就买，无所谓的事。但你要背了贷去买，就考虑清楚。

2022，人口已经开始负增长了，最终结果一定是房子回归房子本身的价值。

何况长期来看，抛开一线城市和长沙这种本身房价就不高（1W）还有吸引力的城市，23456线城市狼叔都是看跌的。

泡沫早晚会被刺破的，我们静待时机就好。

12、结合财政部发行的超长期国债综合分析，这个与你现在有很大的关系，所以希望大家认真的看，现在要解决问题的最根本的办法就是大量发国债。

首先第一个问题，到底有没有钱？钱在哪里？

钱全部存在银行啊，据说银行最近这两年的存款余额增加了好几十万亿，老百姓为什么要把钱存在银行呢？他为什么不去用？

我说几个问题：

第一个问题是有没有不消费？

第二个问题是老百姓为什么不消费？

第三个问题是你不消费可以，你为什么不把这个钱贷给房地产，你贷给企业行不行，你为什么不贷呢？

有没有不消费？

因为老百姓没有预期收入，没有更多的收入。

老百姓为什么不消费？

老百姓担心将来的生活，所以不消费，再说也没有地方去消费。

房子这个东西不敢买，股票这个东西不敢买。大家不敢投资，因为一炒就亏。房子这么高的价格，他也不敢买。

这两个东西都不敢搞，房子他又有了，那你说他去搞什么，他没有地方投。

银行的这个钱为什么不发出来呢？

银行的钱也贷不出去，为什么？

房地产公司银行不敢贷，涉房的企业都不敢贷，银行只把钱贷给谁呢？

他永远只贷给不需要钱的人，他贷给有钱人。比如说华为有钱，但华为不要你的钱。你贷给那些新能源汽车，人家也不缺钱。

好企业都不缺钱， 缺钱的企业，银行不贷给你。

那么怎么解决这个问题呢？

我研究了最近一段时间的一些动向，前两天房地产和建材的股票价格急剧的上涨，因为财政部在人民日报上面发表了一篇文章，鼓励银行发行国债。

这实际上是国家发放国债，由财政部具体来执行。

国债由谁来买？一定是中国各大银行。

因为银行里面现在有海量的存款，这些存款贷不出去，这些存款是老百姓的血汗钱，这些存款用不出去，所以由央行来购买国家发行的国债。这个国债一定是长期的，你就用脚趾头去想，都会想得到的一个趋势，为什么有降息这个动作。

要刺激消费？不对。降息会导致国债的成本更低。

如果你银行的存款的利息太高，那么国债的成本就会很高。所以，所以下一步一定会降息，就是国家向老百姓借钱，借来的钱到哪里去了？到国家的手里，到财政部去了。

财政部再把这个钱下放到地方，到城投，但不是去搞基建和地产。现在每一个地方的城投，都是空壳，都是负债累累，所以上面就必须注入流动性，所以当儿子和孙子负债累累的时候，搞不动的时候，老子就要注入流动性，这就是所谓的子债父还。

儿子现在暂时缺少流动性，央妈就帮助一下后辈。

城投的负债有两种情况：

①亲子关系。

②非亲子关系。

不是亲生的城投，国家承担的债务只有一种——真正的用于了改善民生的项目。

如果你地方城投把这些钱拿去搞房地产，去搞盈利性的项目，国家就不承认。所以整个2023年，上面领导都在做“亲子鉴定”。

一般的人都不知道，其实上面的领导早就关注了这个问题，整个2023年一年都在搞这个亲子鉴定。你修了公园、基础设施、高铁站、高速公路、医院、学校，这些民生项目国家都认，把地方债务上升为国家债务。

这就叫亲子鉴定。

如果这个钱用于了盈利性的项目。比如说搞了房地产，你去搞盈利性的项目了，那么这一部分债务国家就不认。

不认怎么办呢？谁参与谁负责？乱棍把它打死，把它拍死，让它该破产的破产。

谁的孩子谁抱走，整个2023年都在搞这个鉴定工作。

那么下一步的动作啊，钱到哪里去就到这里去了？

到地方城投去，对你有什么好处？钱如果到了地方城投，地方政府以后就轻装上阵，不再举债。

2023年除了亲子鉴定还做了一件工作，就是不允许诞生新的负债，不允许借钱。

财政部这部分钱通过上面拨下来，让下面的城投公司全面解套，城投首先要做的就是还债。

这个还债就是城投合理的负债，属于亲子关系的列入白名单去还债。非亲子关系的列入黑名单就追责。

这个还债与我们有没有关系啊？有！

做工程的朋友，做材料的朋友，做项目的朋友，与建筑公司打交道的朋友，我们就可以解套了。

这个对我们来说是天大的好事，所有的材料供应商绝大部分会搞活，所有的政府采购的设备供应商全都可以搞活。

因为有钱了嘛，对我们每一个老百姓都有用，都有极大的好处。

有的人说啊，不允许新拍卖土地，政府就没有收入。

那么这个钱从哪里来？钱是从上面借下来。

13、央妈给财政部拨款，购买两类资产：

有些很多地产公司手里没有钱，那么他们又有很多土地，比如说万科、碧桂园、融创、恒大，他们手里都有大片大片的土地，那土地怎么办呢？

由政府、当地城投回购，这钱从哪里来的？就是上面拨下来的钱。

但是这个回购的价格一定是非常的低廉，不是原来拍出去的价格，可能要打一个骨折，这是第一类资产。

第二类资产是很多楼盘建好以后销售不出去，没人买怎么办？

当地的城投把这个资产低价、批量买回，再把那些房子收回来的房子出租。比如保障性租房、廉租房、安置房，就是安排给老百姓。

保障性租房和廉租房有成本，用什么样的价格租给老百姓？它是有一个计算的规则。我估计好多人都不知道这些楼盘是怎么盘活的？是不是国债盘活的？国债是哪里来的？是央行买的。

央行买的这个国债要还利息，月有盈余就平息，平息就是把央行购买国债的利息成本（资金1%~2%左右的利息）租给老百姓，租金肯定高于利息，但价格也是特别特别低。

政府本身把这个房子买过来就是骨折价，到四线城市，五线城市可能就是两千、三千一平米，到一线城市可能就是万把块钱一平米。

100万一年的利息不就是一两万块钱吗？就是付利息钱，等经济好了，资产升值，再卖给老百姓，不一定卖很贵。不管他以后是卖还是租，政府这笔买卖保证不亏本，政府可以赚钱，但是他不能亏本，这是一个大智慧。

所以现在问题来了，与你有关，买不买房子？

你要不要买？刚需不急，结婚也不要买，千万不能买，多少钱都不能买。

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