认知被碾压是怎样的一种体验？

我说个买房的真相：

想预测房价，看债务周期就够了。

大家还想知道，未来还会继续跌吗？

什么时候才是底，对不对？

今天，我就用 9 千多字说透这些问题，既不阴阳怪气，也不列数据。

我这篇内容的逻辑，也许有点长，需要你有一定的耐心。

但我相信你看完之后，一定能对房价周期有更清晰地了解，也能更加准确地做出个人的财务决策！

为了使你有更好的阅读体验，我把一些关键结论放在开头：

1）投资驱动型的经济，其实就是通过企业、居民、地方政府循环增加负债，这些负债成为银行的资产，创造出了与之对应的巨量货币，货币再集中到政府和企业手上，去集中力量办大事。

而所谓「房地产是经济支柱」，指的就是——房地产是债务扩张的工具。所以高房价必然对应着高债务。

2）高债务吞噬现金流，制约经济发展，新周期想要启动，高债务必须要落地。实际上我们说的新周期，指的也是新债务周期，不把旧债还上，怎么借新债呢？

3）债务怎样被化解才算有效？那你要看债务人有没有恢复信用。

现实中怎么化债？展期、降息、给它借新还旧，对吧？再不然就是印钞还债。看似这些手段会缓解债务，但其实还是在收缩信用，比如你看到万科在寻求债券展期，你还敢买他家期房吗？它的信用就还是在紧缩嘛。这种情况，银行也很为难，因为给它的钱，最终还要从市场上收回来，市场没有需求，怎么收回来？

4）很多人说，只要大城市放开限购，就会涨一波需求。但其实吧，未来的预期，已经被包含进当前的价格中了，你真正需要考虑的，并不是「放开限购，需求就会上涨」，而是「放开了，需求却没涨该怎么办」；

5）别看负债主体有三大类，企业、政府还有居民，其实真正的负债终端是居民，因为居民在需求终端，企业和政府扩张负债所增加的投资，都需要居民消费去消化，所以一旦居民的负债空间耗尽，长债务周期就到顶了，房价自然也就到顶了；

6）顶部价格是不可能维持的，所谓「维持横盘，以时间换空间」的说法，根本就是「愿望式的」表达，因为只要增长预期落空，价格就会被重估；

7）很多人以为现在的问题就是个信心问题，或者是预期问题，只要大家都乐观起来，就没有问题，其实并不是这样，因为乐观解决不了收入增长小于借债利息的问题，那就一定会陷入通缩循环；

8）通缩导致赚钱越来越难和信用紧缩，直至爆发债务危机。

1

我以前写过不少预测房价的文章，有很多逻辑，都来自于债务周期这个知识点。

之所以能准确料中房价走势，就是因为我发现它和债务周期完全重叠，根本不需要考虑什么「短期看金融、中期看土地、长期看人口」，只要房价涨到居民负债无法继续扩张的地步，它就涨不动了，周期就到头了。

居民负债无法继续扩张，需求端的增长就停滞了。

注意，这里不是说需求没了，而是说增长没了。

需求没了那价格不就直接变负的了吗，因为很多房子，是要消耗现金流去维护的嘛。

但即便是增长没了，对价格的打击也很直接。

如果你参与投资你就知道，很多故事，是要靠增长去维持想象空间的。

比如科技股的市盈率为什么比一般股高？

意思就是说，在利润相同的情况下，科技公司的股价，比一般公司要高很多，原因就是它有高增长，带来了高预期。

未来的高预期，在今天折现了，于是价格就高。

假设有一只科技股，叫光刻时代，现在的价格是 50，你看到了它过去连续翻番的增长，预期明年还会翻番，涨到 100，你会怎么做？

肯定是立刻马上现在就去买呀！

巧了，很多人都是这么想的，结果就把它的价格，从 50 买到了 80，相当于把未来的价格，在今天兑现了一部分。

但后来发现，它没有翻番，增长率为 0，预期落空，那它还值 80 吗？

价格便要被重估！

回到房价这个话题，正因为过去我们有高增长，所以很多城市的高房价收入比（相当于高市盈率），是包含了想象中的未来价格，在今天的折现的。

你要是跟美国人聊人生，他们会告诉你，实在很难理解，一个人竟会用收入的 70% 还房贷，那别的事都不用干了呗？

这在我们国家就很普遍，因为购房者普遍预期的是，房价会从今年的 3w/平，涨到明年的 5w/平；

工资会从今年的 1w/月，涨到明年的 2w/月。

现在预期落空了，价格是不是要重估呢？

就在昨天，我还接到一个咨询，他说他在另一个博主那里，听到的观点是——

大城市核心区的房子供不应求，肯定会一直涨呀！ 大城市只要放开限购，需求就会上涨！

实际上，供不应求也好，放开限购就涨也罢，都已经被市场 buy in， 反映到当前的价格里了。

注意，只要是人们已经普遍形成的预期，就说明，涨价已经发生，未来的价格，早就折现到当前的价格之中了。

你真正需要担心的，是如果放开限购，需求没涨，怎么办？

千万不要以为这是杞人忧天，你看北上放开了认房不认贷，需求涨了吗？

所以顶部价格是维持不了的，一定会跌下去，所谓「维持横盘以时间换空间」，根本就是「愿望式的」表达。

我最近很喜欢这个词——愿望式的。

第一次看到这个词，是一则有关彭德怀元帅的回忆录，他当时在抗美援朝战场上，对朝方指挥人员说：

你们的看法是错误的，都是从愿望出发的，你们过去说美国一定不会出兵，从不设想如果美国出兵怎么办，现在又说美军一定会退出朝鲜，也不考虑如果美军不退出怎么办，指望速胜而又不做具体准备，结果只会延长战争，把战争胜利寄托于侥幸，把人民事业拿来赌博。

暂不去讨论朝鲜人到底说了什么，引得彭老总大发雷霆，我想提醒大家的是，现实中有很多人，都是用「愿望式的」方式，去做决策的——做理想化的预设，却不去想，如果预设没出现，会怎么样。

这种决策方式，本质上跟赌博没差。

举个例子，在我以前的文章评论区中，你能经常看到：

国家不会让房价下跌的； 如果**区学区房都跌，那**市的经济岂不要完蛋？

这些网友大约是认同我的逻辑，找不到反驳的语言，但又出于守护财富的心愿，故而有此发言。

但这些想法都是「愿望式的」，且不说国家会不会不让，即便是真不让，房价就不跌吗？哪一次房价下跌，是管理者「让跌」的呢？所以都是一厢情愿的「愿望」罢了。

再来，为什么学区房下跌经济就会完蛋，逻辑呢？

实际上，高房价不跌，经济才会真的完蛋，因为高房价的另一面，就是高负债，经济想要继续往前走，新周期想要启动，高负债必须落地。看我嘴型——现在还怂恿年轻人加杠杆买房，才是真正的做空国家未来去给那些高负债运营的开发商接盘。

从我们普通人的角度，还是要多读书、多思考，但凡多受一点经济学的逻辑训练，就不会看不出那些话术的荒谬，更不可能会因此而影响到个人的财务决策。

现实里谁都知道赌狗没有好下场，但你以为你不上牌桌就是不赌了？

怎么可能嘛，生活就是由无数个选择组成的，你每天都在权衡取舍，如果你决策依据是「愿望式的」，那就是赌博。

其实还不如赌博，因为不考虑作弊的情况下，赌博至少是信息公开、规则透明的，而「愿望式的」决策方式是你云里雾里，但有些人，却了解规律、了解趋势，甚至了解你的云里雾里，你不输谁输呢？

希望咱们这里的人，看到这些内容之后，都能识别出，什么是「愿望式的决策」，赶紧抛弃，然后用理性主义和事实逻辑，去武装自己的大脑，去做那个了解规律、掌握趋势的人。

那你肯定就要问了，怎么才能掌握规律？

这不就来了吗，今天我要讲的这条规律，就非常关键，可以说它在金融资本时代，是形同「天条」一般的存在。

首先，它的运转，就像一部机器一样逻辑分明，所以是可被了解、可被掌握，并用来解释和预测「我们现在正经历什么，未来将会发生什么」的。

其次，它不会因为任何「人的因素」而改变运动形态。

在这个问题上，达里奥总结得最好：

虽然你感觉是在向金融机构借债，实际上是向未来的自己借债，因为未来的你，必须要拿出收入的一部分，去偿还债务。

2

有人说，不还债行不行？不还债，不就不用被周期支配了吗？

这个话题已经被聊烂了，村子里干啥啥不行的二狗，摆烂前先撸了一串网贷，之后就往村里一躲，债权人拿他有办法没？

没办法！

那你为啥不这么干呢？因为你还有希望，远没到摆烂那一步，你还需要维持信用，去融入主流社会。

这不就结了嘛，债务如何被化解，从来就不是问题的重点，问题的重点是如何维持信用。

欠债不还的后果，从法律层面讲，无非是上征信、当老赖、消费限高、没法再借债。

你心想，限高就限高呗，不借就不借呗，听上去似乎也没多严重。

但问题是什么你知道吗？